등기부등본은 부동산 계약 전에 반드시 확인해야 하는 서류예요. 실제로 많은 전세사기 피해자들이 “공인중개사가 안전하다고 했다”, “등기부등본을 떼어봤는데도 속았다”고 이야기해요. 등기부등본을 봤어도 어떤 항목을 어떻게 봐야 하는지 몰랐던 거예요. 표제부·갑구·을구 세 파트를 어떻게 읽는지, 어떤 항목이 나오면 위험한지, 언제 몇 번을 확인해야 하는지 등기부등본 보는 법을 단계별로 정리해보겠습니다. 전입신고 불이익도 함께 확인해보세요.
등기부등본이란, 왜 봐야 하나요
등기부등본(부동산등기사항증명서)은 해당 건물의 소유권과 권리관계가 기록된 법적 문서로, 누가 소유주인지, 근저당권이 얼마나 있는지, 경매나 가압류 상태는 아닌지 등 중요한 정보를 담고 있어요. 집주인이 진짜 소유자인지, 이 집에 얼마나 빚이 잡혀있는지가 전부 이 한 장에 나와 있어요. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 열람 700원, 발급 1,000원으로 누구나 발급받을 수 있어요.
등기부등본은 최소 3번 확인해야 해요
- 계약 전: 매물 상태와 집주인 소유권 확인
- 계약 당일: 계약 직전 다시 한번 확인 (당일 새로 근저당이 잡힐 수 있음)
- 잔금 치르는 날: 잔금 입금 직전 마지막으로 확인. 잔금 입금 후 소유권이나 근저당이 바뀌면 돌이킬 수 없어요
등기부등본 보는 법 1 — 표제부: 기본 정보 일치 여부
표제부는 등기부등본 맨 위에 있는 첫 번째 파트예요. 부동산의 신분증 같은 역할이에요. 여기서 확인할 건 크게 세 가지예요.
- 주소: 내가 계약하려는 주소와 표제부의 주소가 일치하는지 확인
- 건물 용도: 건물의 용도가 ‘주택’인지 확인해야 해요. 창고·근린생활시설 등은 주거용이 아니에요. 주거용이 아닌 건물에 전세로 들어가면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못해요
- 면적: 전용면적·대지권 등 면적 정보가 계약서와 같은지 확인. 다르다면 계약서를 다시 검토해야 해요
등기부등본 보는 법 2 — 갑구: 소유자와 위험 신호 확인
갑구는 소유권의 변천 기록이에요. 이 집이 누구 손을 거쳐 지금 누구 소유인지가 모두 나와 있어요.
소유자 확인
순위번호 마지막에 기록된 사람이 현재 소유자예요. 계약 시 임대인(매도인)의 신분증과 등기부등본상의 성명·주민등록번호를 대조해야 해요. 소유자가 아닌 사람이 대리인으로 계약하는 경우, 위임장·인감증명서·인감도장을 직접 확인해야 해요.
갑구에서 이게 보이면 위험해요
- 가등기: 소유권 이전 청구권을 미리 확보한 것으로, 본등기가 되면 그 사이의 소유권 변동(임대차 포함)은 무효가 될 수 있어요. 매우 위험해요
- 압류·가압류: 소유자의 채무로 인해 부동산이 법적 강제 처분 위기에 놓인 상태예요. 이미 경매 절차가 시작된 상태일 수도 있어요
- 경매개시결정: 경매가 시작됐다는 뜻이에요. 이 상태라면 계약하면 절대 안 돼요
- 신탁등기: 집이 신탁회사 명의로 돼있는 경우예요. 임대인이 소유자처럼 행동해도 법적 소유자는 신탁회사라서 계약 전 반드시 신탁회사 동의 여부를 확인해야 해요
등기부등본 보는 법 3 — 을구: 빚과 담보 확인
진짜 위험한 지뢰는 모두 을구에 숨어 있어요. 을구는 소유권 이외의 권리를 기록하는 곳으로, 집주인이 이 집을 담보로 빚을 얼마나 졌는지를 보여주는 부채 증명서와 같아요.
근저당권 확인이 핵심이에요
을구에서 가장 중요한 건 근저당권 채권최고액이에요. 은행이 대출해주면서 담보로 잡은 금액인데, 실제 대출액보다 보통 120~130% 높게 설정돼 있어요. 예를 들어 채권최고액이 1억 2천만 원이면 실제 대출액은 약 1억 원 정도로 보면 돼요.
전세 계약 시 안전한 기준 — 이 공식을 외우세요
안전한 집 구하는 공식: 집주인의 근저당(대출) + 내 전세보증금이 집 시세의 70% 이하여야 안전해요. 이 수치가 80%를 넘어가면 경매 진행 시 보증금 손실이 발생할 수 있어요. 예를 들어 시세 3억짜리 집에 근저당 채권최고액 1억 2천만원(실 대출 1억)이 잡혀있다면, 내 전세보증금은 1억 원이 한계예요(1억+1억 = 2억으로 시세의 67%).
등기부등본에서 안 보이는 위험도 있어요
신탁등기·세금 체납은 등기부에 안 보여요. 안심전세 앱으로 임대인 조회를 병행해야 해요. 집주인의 세금 체납 여부는 등기부등본에 나오지 않는데, 체납 세금은 전세보증금보다 선순위로 처리될 수 있어요. 국세청 홈택스에서 임대인 동의를 받아 세금 체납 여부를 조회하거나, 계약서 특약에 “세금 체납이 없음을 확인함”을 명시하는 게 안전해요. 또한 확정일자·전입신고는 잔금 입금 당일 바로 하는 게 중요해요. 하루라도 늦어지면 그 사이에 새로 잡힌 근저당보다 후순위가 될 수 있어요.
등기부등본 발급받는 방법
- 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr) → 부동산 → 열람하기 또는 발급하기 → 주소 입력 → 결제(열람 700원, 발급 1,000원). 회원 가입 없이도 열람 가능
- 정부24(gov.kr)에서도 발급 가능
- 전국 등기소·법원 방문 발급 (수수료 동일)
중요한 점은 계약 당일에는 반드시 열람일이 “당일”인 최신본을 확인해야 해요. 며칠 전에 뗀 것은 그 사이 변동을 반영하지 못해요.
등기부등본 자주 묻는 질문
Q. 공인중개사가 등기부등본을 보여줬는데 다시 확인해야 하나요?
A. 네. 공인중개사가 보여주는 등기부등본이 오래된 것일 수 있어요. 반드시 계약 당일 본인이 직접 최신 것을 발급받아 확인하는 게 안전해요.
Q. 을구에 아무것도 없으면 완전히 안전한 건가요?
A. 근저당이 없다면 훨씬 안전하지만, 세금 체납이나 신탁등기는 등기부에 안 나와요. 안심전세 앱이나 임대인 동의를 받아 세금 체납 여부를 추가로 확인하는 게 좋아요.
Q. 매매할 때는 어떻게 봐야 하나요?
A. 전세와 기본 확인 포인트는 같아요. 다만 소유권 이전 후 말소되지 않은 근저당이나 가처분이 있다면 매도인이 잔금 시 반드시 말소해야 해요. 잔금 입금 전에 말소 확인을 조건으로 계약서에 특약으로 넣는 게 필요해요.
등기부등본 보는 법의 핵심은 세 가지예요. 갑구에서 소유자와 압류·가등기를 확인하고, 을구에서 근저당 채권최고액과 전세보증금 합산이 시세 70% 이하인지 계산하고, 계약 전·계약 당일·잔금일 총 세 번을 반드시 확인하는 거예요. 등기부등본 발급은 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 700원에 바로 할 수 있습니다.